台風18号で甚大な被害を受けた@web_shufuです。そんな地域のアパートを借りてしまったことについて色々反省しておきたいと思います。

この記事は2013年秋時点の情報に基づいて書いています。

アパートの建築状況

アパート敷地の現況ですが、まず水田から1m盛り土して駐車場を造成。その上にさらに1mほど盛り土して建物が建っています。

アパート選びの際に伊賀市のハザードマップはチェックしました。

上野運動公園体育館の真北の方向、川を渡ってすぐのところに私の住むアパートがあります。

ハザードマップでは、アパートの敷地は100年に一度の洪水で2m以上5m未満の深さまで冠水することになっています。

しかし、ハザードマップはアパート建設前にここが水田だった頃の状況に基づいて制作されています。

駐車場や建物の冠水の状況については、ハザードマップの記載から盛り土の分を割り引いて考える必要があります。

したがって、100年に一度の洪水における冠水の状況は、駐車場が1m以上4m未満、建物が0m以上3m未満、ということになります。

自信満々でアパート入居を決める

私は「100年に1度の洪水が来ても2階に住めばほぼ浸水の心配が無い」と判断して今のアパートの入居を決めました。

アパートの家賃は周辺より1割程度は安く「とてもリーズナブルな物件に入居できた」と、当時は自分の決断に鼻高々でした。

無論結果的には大間違いです。2年連続でアパートからの避難を強いられたのですから。

2012年の被害

2012年、私が住んでいる三田地区は、排水ポンプが出動するほどの浸水に見舞われました。

私のアパートでも駐車場が1mほど冠水しました。建物も1階部分は床下浸水寸前まで追い込まれました。

2階に住んでいる私は「100年に1度の洪水が来ても、2階に住んでいるので殆ど浸水の心配が無い」と油断するあまり、駐車場の浸水に気付かず車を一台だめにしました。(保険金で買いなおしました。)

また、2階への浸水の心配は無いものの、1階が浸水の目前まで追い込まれたので、ボートに乗って避難することを強く勧められました。

避難「勧告」とはいえ、それを無視してアパートに取り残されたときのバッシングなどを考えると、断る選択肢は無いです。

救命胴着を着けてボートに乗りこみ、避難しました。

2階への浸水の心配が無くても1階が浸水しそうになれば避難させられ、財産的被害も受けることを学びました。

2013年の被害

政府調査団が台風被害を視察　伊賀市で – 伊賀タウン情報 YOU – ニュースによると、私の住んでいる伊賀市三田地区では床上浸水45軒と床下浸水8軒の被害。

私の住んでいるアパートも2年連続で浸水しました。

冒頭の写真のような感じです。

ただ、2012年の浸水時より、消防の皆さんが早めに避難を勧めてくれました。

駐車場が浸水する前に車ともども避難して、２階住まいの我が家は何らの被害を受けませんでした。

しかし、１階は床上６０cmくらいまで浸水したので大変なことになりました。ボランティアの方々の尽力でようやく片付いたようです。

我が家は自転車掃除くらいで済みましたが。

ハザードマップだけではわからない浸水リスク

こんな感じで、私はアパートの入居前に浸水リスクをきちんと把握することが出来ず、一定の損害を受けることになってしまいました。

一番の失敗は、浸水リスクの調査を、ハザードマップを見ることだけで終わらせたことでしょう。

2年連続で避難する事態になったため、改めて色々調べると、アパート周辺が頻繁に冠水することに気がつきました。

それでは遅い！！

基本はググルこと

「地名+浸水実績」などのキーワードでググるだけで相当な情報が出ます。

今回も以下のような情報が見つかりました。

• 昭和28年に戦後最大の浸水被害しかも2ヶ月連続。その後もかなりの頻度で洪水発生
• 昭和36年と昭和47年の洪水と同規模の洪水が、ダム完成前の今起これば私の住むアパートは確実に浸水
• 平成２年と昭和４０年の洪水と同規模の洪水が、ダム完成前の今起これば私の住むアパートは確実に浸水
• 平成5年と平成21年にも浸水被害が出ています

また、伊勢新聞によると、住民や市役所職員・県職員等から色々な情報を聞き取った亀岡偉民内閣府大臣政務官は「三田地区の水没は常に起こる。早く安心していただける環境にしたい」と述べました。

私が住むアパート周辺は常に浸水の危険と隣りあわせだったのです。

今まで気付きませんでした。これは調査不足です。反省。

水害の有無は不動産業者が説明すべき重要事項

私が調査不足だったのは確かですが、実はこの件について一番責任があるのは、賃貸契約の媒介をした不動産屋さんです。

不動産屋さんには宅建業法によって重要事項の説明義務があります。

[img-link url=”http://ja.wikibooks.org/wiki/%E5%AE%85%E5%9C%B0%E5%BB%BA%E7%89%A9%E5%8F%96%E5%BC%95%E6%A5%AD%E6%B3%95%E7%AC%AC35%E6%9D%A1″ title=”宅地建物取引業法第35条 – Wikibooks”]

一見ここで上げてある項目を説明すれば重要事項の説明義務は果たされたように見えますがそうではありません。

国土交通省による「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」によれば、

宅地建物取引業法第35条第1項各号に掲げる事項は、宅地建物取引業者がその相手方又は依頼者に説明すべき事項のうち最小限の事項を規定したものであり、これらの事項以外にも場合によっては説明を要する重要事項があり得る。

のです。

その具体例として、東京都は過去の浸水についての情報をあげています。

また、久保内統弁護士の見解においても、過去に浸水があったか否かは重要事項となりえます。

[img-link url=”https://web.archive.org/web/20161012213401/http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/setumeigimu.htm” title=”不動産業者（宅建業者）の説明義務”]

私の住んでいるアパートはハザードマップ上の浸水想定地域なのですから、過去の水害に関する情報は、消費者保護という宅建法35条の趣旨からすれば明らかに重要事項です。

水害情報は不動産取引の価格決定要因であるだけでなく、命に関わる情報なのですから。

水害・浸水についての説明を全くしない不動産業者

しかし、私が今のアパートに入居するに当たって結んだ賃貸契約を仲介した不動産屋さんは、浸水や水害のリスクを全く説明しませんでした。

町の小さな不動産屋さんではありません。全国展開している不動産チェーンです。

彼らは事前にリスクを説明しなかっただけではありません。

水害が起きてからも「申し訳ありませんでした」の一言も無いです。腹が立って仕方ありません。

しかし、ウチの場合は、彼らに請求すべき損害というのがありませんから、クレームを入れて大騒ぎしたところで1円にもなりません。

唯一の損害となった昨年の車の水没すら、保険金で損失が補填されているので。

ただ、1階の住民は洪水のリスクを知らなかったためにかなりの損害を受けています。

不動産会社と1階の住民との間で物凄い争いが起こっていると思います。

契約の前には不動産屋をしつこく問い詰めるべき

結局、契約の前に、不動産屋に対して気になることを全て尋ねるのが大事な気がします。

細かいことまで訊くと、不誠実な業者なら馬脚を表すかもしれませんしね。

不動産の本性を見極めるためにも契約前の質問攻めは必須です。

その上で自力でも調査を尽くすこと。

2年連続の洪水は高い代償でしたが色々勉強できた気がします。