騙されるな!「居住用賃貸を自宅兼事務所にすると契約違反」は大ウソ

更新

2016-01-12_1005
契約上「事務所可」と明示されていない居住用賃貸アパートで、大家さんに無断でアフィリエイト事業をしてます。@web_shufuです。

最近、多くのウェブサイトが「居住用賃貸を自宅兼事務所にすると契約違反」との主張をしていますが、全部真っ赤なウソです。

契約違反になんてならないし叩き出されもしません。

「事務所可」と明示されていない居住用物件であっても、そこで事業をすること自体には全く問題がありません。

居住用マンションを自宅兼作業場兼事務所としているブロガーやアフィリエイターは、そのまま安心して事業を続けて下さい。

説明の前に読んでほしいこと

「居住用賃貸を自宅兼事務所にすると契約違反」がウソである理由を書く前に、多少の事前説明をします。

ウソに踊らされると余計な出費を強いられる

自宅で事業を営む人がこのウソを信じてしまうと、以下のような無駄遣いにつながります。

  • 不安になって、「事務所可」と明示されていない物件から、明示されている物件に引っ越してしまう。
  • 部屋探しの際、「事務所可」と明示されていない物件を避けてしまい、条件の良い物件をみすみす逃す。

住居費の無駄遣いは家計に大きな打撃を与えます。ほかの費目の節約でこれを挽回するのは大変です。

ウソに騙されないで下さい。

上場企業がウソをついているから始末が悪い

「騙されるな」と言うのは簡単ですが、上場不動産会社のアパマンショップが主張すれば普通は騙されます。

これに騙された下記ブログ記事が、はてブ400近くの大拡散。特に目立つネガコメがないので、これを読んだ人も騙されます。

別の不動産業者による、アパマンショップ記事のコピペリライトにも、騙される人が多くいるでしょう。

弁護士の見解も「自宅兼事務所は契約違反ではない」

私はFPですが法律の専門家とは言えません。しかしこの件については詳しいです。

大家さんから「居住用賃貸を自宅兼事務所にすると契約違反」と言われたものの、後日それを撤回させ、詫びを入れさせることに成功した知人がいるからです。

知人は弁護士から「自宅兼事務所は契約違反ではない」という助言を得て解決しました。

飲むたびにこの武勇伝を語ります。

私も覚えてしまいました。

この記事を書くにあたり、知人の解決法を基にしたフィクションを作り、弁護士ドットコムで相談してみました。

その結果「自宅兼事務所は契約違反ではない」ことにつき好感触を得ました。

当たり前ですね。別の弁護士さんが言ったことの受け売りなんですから。

というわけで以下自信満々で説明します。

【定義】そもそも居住用賃貸とは何か

説明の前に言葉の定義を一つだけ。

この記事で言う「居住用賃貸」とは、貸室の使用目的について、

  • 居住のみまたは住宅のみ可
  • 他の用途は禁止

という内容のみが含まれる契約に基き、賃貸される物件を指すものとします。

したがって「事務所可」物件は居住用賃貸に含みません。

「居住のみ」や「居住用」には「事業禁止」という意味などない

いよいよ説明に入ります。

実は、賃貸契約の使用目的として使われる「居住のみ」や「居住用」という言葉には、事業禁止という意味などありません。

むしろ、

  • 居住者の生活の本拠がある
  • 生活の本拠であるために必要な平穏さを有する

という2つのルールを守りさえすれば、事業をしてもOKという意味になります。

「居住のみ」や「居住用」は「事業禁止」という印象を持たせるには都合がいい言葉

国土交通省が定めたマンション標準管理規約(管理規約のひな型)では以下のような内容があります。

第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

「専ら住宅として使用する」の部分は、賃貸契約でよく使われる居住用条項そのものです。これだけを見れば確かに

ウェブシュフ妻
「専ら住宅として使用する」物件は、やっぱり自宅兼事務所として使ってはいけないんじゃない?

と思えてきます。しかし結論を出すには早すぎます。

しかし実際は居住用物件を自宅兼事務所としても全く問題がない

国土交通省が「マンション標準管理規約」の補足として出しているマンション標準管理規約(単棟型)コメント によると、

住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

つまり、以下の2点を両方を満たせば、「専ら住宅として使用」したことになります。

  • 専ら居住者の生活の本拠がある
  • 生活の本拠であるために必要な平穏さを有する

自宅兼事務所は生活の本拠を兼ねた事務所です。

「 生活の本拠であるために必要な平穏さを有する」ことさえできれば、「専ら住宅として使用」したことになります。

居住用賃貸を自宅兼事務所として使うこと自体は、契約違反でも何でもありません

契約違反になるのは他の住民に迷惑をかけた場合

居住専用条項のついた賃貸物件では、自宅兼事務所として使うか否かに関わらず、「生活の本拠であるために必要な平穏さ」を保たなければ、契約違反となります。

日経BPによると、「生活の本拠であるために必要な平穏さ」を保つためには、以下の点に注意しなければいけません。

(1) 主催者がその住戸を生活の本拠としていること。
(2) 不特定の者が出入りしないこと。
(3) 騒音、におい、粉塵、振動などの迷惑が起こらないこと。
(4) 通常の住宅の範囲を超える量の水や電気、ガスを消費しないこと。
(5) 外来者は少人数であること。
(6) 営業時間を制限すべき業種についてはそれを守ること。

繰り返しますが、居住用物件を自宅兼事務所として使用すること自体には全く問題がありません。

あくまで、上記(1)から(6)を守れず、「生活の本拠であるために必要な平穏さ」を乱してしまうことが契約違反なのです

事業をするかどうかは、契約を守っているかどうかとは、全く関係ありません。

個人ブロガーが賃貸物件を自宅兼事務所としても契約違反になどなり得ない

ところで、私のようなボッチ引き籠りアフィブロガーが、自宅兼事務所として居住用賃貸を使う場合はどうでしょうか。

自分一人または家族だけで作業をしていれば、近隣住民からすれば部屋で何をしてるかもわからないレベルです。

周囲の住人に与える影響は殆どありません。

ウェブシュフ妻
ウェブシュフ見てると、ネトゲ廃人ニートと大差ないもんね。
ウェブシュフ
ぐぬぬ

この状態で「生活の本拠であるために必要な平穏さ」を乱しているはずがありません。

個人または家族で事業をしているブロガーやアフィリエイターは、居住用賃貸物件を自宅兼事務所としても全く問題がありません

別の弁護士さんからも「煽りが過ぎる」とのお叱りを受けつつも、ある種のお墨付きを得ています。

組織化したアフィリエイターの場合はどうか

組織化したブロガーやアフィリエイターの場合はどうでしょうか。

自宅兼事務所として使う居住用物件に、家族以外の従業員・外注さんが日常的に出入りして作業をするようなら、契約違反になると思います。

実際上記(1)から(6)のうち、(4)と(5)については守るのが難しいですよね。

ヤバイ近隣住民
「生活の本拠であるために必要な平穏さ」を乱したから契約違反だ。大家にチクって追い出したる。

となる恐れがあります。

しかし、自宅兼事務所に家族以外の人間が出入りしないような運用ができれば、話は変わります。

近隣住民
あそこの家って、お仕事してるのかしら?

と思われるかも知れませんが、「生活の本拠であるために必要な平穏さ」はバッチリ保つことができます。

従業員や外注先が存在しても、彼らがほとんど来ないのなら、契約違反などと言われる余地はありません

居住用賃貸での事業運営を、思い込みで毛嫌いする大家さんがいるのは事実

繰り返しますが、居住用マンションで事業を行うこと自体は、契約違反でも何でもありません。

それなのに

不動産業者
居住用賃貸を自宅兼事務所にすると契約違反

などとウソを主張する業者が多いのは何故でしょうか。

それは、居住用賃貸の大家さんが、間違った思い込みで、自宅兼事務所を毛嫌いする場合があるからなんです。

固定資産税が増えると思い込む大家さんがいる

大家さんには「自宅兼事務所として居住用賃貸を貸すと固定資産税が増える」と思い込んでいる人がいます。

これは誤解です。

念のため、税理士さんなど専門家の見解を見てみましょう。

通常の住宅や、2階建て等の通常の賃貸アパート等であれば、2分の1以上を居住用としていれば、建物を全体を居住用として見てくれますので、特に気にしなくても結構です。(服部税理士事務所|「固定資産税」住宅用地の軽減措置|資産税に強い税理士事務所!

自宅兼事務所は「居住用」としての利用の一種です。自宅兼事務所のせいで固定資産税が上がる余地はありませんよね。

消費税が増えると思い込む大家さんがいる

大家さんには「自宅兼事務所として居住用賃貸を貸すと消費税が増える」と思い込んでいる人がいます。

居住用物件の賃貸には消費税はかかりません。

居住用物件を賃借する場合は、消費税は非課税扱いとなります。つまり、大家さんや不動産管理会社に支払う自宅兼事務所の家賃には、消費税は含まれていないことになるのです。(自宅の住所で法人(会社)を作ることはできるのか。税務や登記に関して。|税理士事務所センチュリーパートナーズ

一方、自宅ではない事務所として契約すれば、賃料に消費税がかかります。

通常、法人の事務所として、大家さんと契約を行う場合は、消費税額分も上乗せして徴収されることになります。(自宅の住所で法人(会社)を作ることはできるのか。税務や登記に関して。|税理士事務所センチュリーパートナーズ

そのため、居住用賃貸の大家さんの中には「ウチの賃貸物件の中に自宅兼事務所が紛れ込んだら消費税が増える」と思い込む人がいます。

しかしこれも誤解です。

自宅兼事務所も居住用ですから非課税です。自宅兼事務所のせいで消費税が上がることもありません。

ここで、個人の居専用として契約して消費税非課税となっている自宅に、起業して会社の事務所を置く場合には、会社では消費税の経理をどうすればよいのでしょうか。

この点に関しては明確に答えがありまして、あくまで居住用契約になっているのだから、自宅兼事務所とした場合にも、会社の会計上は、消費税の支払はないものとして、つまり、若干難しい言葉で言うと非課税仕入として、処理をすることになります。(自宅の住所で法人(会社)を作ることはできるのか。税務や登記に関して。|税理士事務所センチュリーパートナーズ

自宅兼事務所を法人登記しても、賃料は非課税ですから、大家さんが支払うべき消費税が上がる余地はありません。

「居住用物件を自宅兼事務所として使うと大家さんの税金の負担が増える」は間違いですね。

「自宅兼事務所が暴力団や違法風俗の温床になる」と思い込む大家さんがいる

大家さんには、自宅兼事務所としての利用をOKすると、暴力団事務所や違法風俗が入り込むと思い込む人がいます。

確かにそういうケースはありますから、自宅兼事務所を毛嫌いする大家さんがいるのはよくわかります。

しかし、自宅兼事務所の排除は、暴力団や違法風俗に対する防波堤としては全く機能しません。

他の有効な方法を考えて欲しいところです。

大家への通告はすべきでない

何度も言いますが、居住用賃貸を自宅兼事務所として使うこと自体は、賃貸契約に違反しないことが明らかです。

大家に通告する必要はありません。いや、むしろ通告すべきではありません。

ジャイアン大家
自宅兼事務所が来たら面倒なこと多そう。
ジャイアン大家
オレの建物はオレの物、オレの言うことが絶対。

こんなジャイアン並みに自己中な大家に通告したらどうなるでしょうか。

契約違反でもないことを契約違反と言い出し、「出て行け」と言わんばかりの嫌がらせを受けるかもしれません。私の知人のように

一方、大家さんに通告することで得られるメリットはありません。通告すべきではありませんね。

近隣住民にも言わないほうがいい

自室を自宅兼事務所として使っていることが近隣住民にばれると、

  • オラオラな近隣住民から言いがかりをつけられ、トラブルに。
  • 自宅兼事務所が契約違反だと大家にチクられる。
  • 大家がジャイアンタイプで、オラオラ近隣住民に同調して「自宅兼事務所は契約違反だから出ていけ」
  • しつこく嫌がらせを受ける日々

こういう悪循環になるかも…

これは心配しすぎかもしれませんが、自宅兼事務所の件を近所に話すメリットはないので、極秘にしておくのが賢明でしょう。

契約違反を犯しても即退去とはならない

何度も同じことを言いますが、居住用アパートで事業をしただけでは契約違反ではありません。

しかし、ついうっかり「生活の本拠であるために必要な平穏さ」を乱すと契約違反です。

その場合、いきなりアパートから追い出されるのでしょうか。

答えはノーです。

一度の契約違反では信頼関係の破壊とは言えない

退去を求めるには賃貸契約の解除が必要です。

そして、大家による賃貸契約の解除が正当化されるのは、賃借人が信頼関係を破壊するほどの重大な契約違反をした場合に限られます

信頼関係を破壊するほどの重大な契約違反とは何でしょうか。

ここでは、数ある契約違反のうち、かなり重大なものである家賃滞納を例にとって考えましょう。

弁護士事務所が運営するサイトによると、

たとえば,賃料滞納を理由に賃貸借契約を解除する場合には,よほどの事情がない限り,1か月分だけ賃料の滞納があったというだけで解除することはできません。通常は,少なくとも3か月分以上の賃料滞納がなければ,賃料滞納を理由として契約を解除することはできないでしょう。(賃貸借解除における信頼関係破壊の理論とは何か? | 不動産問題ネット相談室

家賃滞納ですら、契約解除・強制退去となり得るのは、3回目以降だということです。

契約違反ですぐに退去を求められることはありません。

うっかり違反してしまったら、真摯に反省し、2度と過ちを繰り返さないようにすればいいことです。

要するに、普通の住民としての心得があれば、退去させられるようなことにはなりません

まとめ

  1. 契約上居住用となっている賃貸物件を、自宅兼事務所として使用するのは、契約上何の問題もない。
  2. 事業をするかどうかは、居住専用条項に違反するかどうかの判断に影響しない。
  3. 事業するかどうかにかかわらず、「生活の本拠であるために必要な平穏さ」を保てないと契約違反。
  4. 居住用物件で事業をすることは後ろめたいことではないが、トラブルを避けるなら大家や近隣住民には内緒にしたほうが賢明。

ウソを信じて住居費に無駄なお金を使わないようにしましょう。

騙されるな!「居住用賃貸を自宅兼事務所にすると契約違反」は大ウソ」への41件のフィードバック

  1. えにし

    今、同じ状況になり検索してこちらにヒットしました。

    賃貸住宅で一室を個人事業所で登録したいとお願いしたところ、居住用でと契約したのに契約違反である。
    ご存知のように固定資産も上がることになるし、それに伴う手続きもしなければならない。
    この記事を読んで、ほっとしました。
    でも許可してもらえなければ、ダメですけれどね。。。。

    返信
    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      えにしさん、初めまして。コメントありがとうございます。

      御苦労、お察しします。

      こうなってしまうと、弁護士さんに頼んで、契約違反に当たらないことを、大家さんに対して説得してもらうのもありかもしれませんね。

      引っ越しの手間と費用>弁護士料金 かも知れませんし。

      返信
  2. えにし

    またコメントさせてもらいます。
    契約違反に当たらないかどうかは、大家が決めると言われてしまいました。
    結局、じゃあ私は、事務所の使用を許可しないよ。って
    使用許可がないと、登録できない事務所なので、平身低頭に誤り
    何とか、許可してくださいませ~~~みたいにお願いしました。
    固定資産税もかからないと、役所にも確認したのですが、それも気に入らないとのこと。。。
    すっごい上から物言いの、公務員らしいです。
    まずい、名前そのままでした(^_^;)
    遅いけど、名前変えときます

    返信
    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      えにし様、不運にもジャイアン大家に当たってしまいましたね。

      「自分の持ち物だからすべて自分の思い通りにさせてもらう」という態度がアリアリです。

      しかし、許可がないと事務所として登録できないなんてことがあるんですね。自分の見聞きする範囲ではそのようなことは一切なかったので想定外でした。

      返信
  3. えにし

    最終的に、誓約書を書くなら良いと言うことで決着。
    一字一句うるさくって、こっちで書いた文章も
    あそこがダメ、ここが足りないって。。。
    じゃあ、自分で書け、はんこ押すから!
    って心の声

    返信
    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      えにし様、よく頑張りました。

      大家がジャイアンながらも公務員であったことが幸いしたかもしれません。

      公務員は大体法律には弱い…。

      あとは良識をもって日々過ごしていれば大丈夫ですよ。

      お疲れさまでした。

      返信
  4. えにし

    ありがとうございます!

    このサイトのお陰で、第一歩が踏み出せました。

    被害者が一人でも減ることを祈ります。

    みんなに見て欲しいな

    返信
  5. チャッピー

    コメント失礼致します。

    お忙しい中すみません。

    自分も同じく悩んでいまして。

    自宅兼事務所でアフィリエイト、転売ビジネスを始めたいので、個人事業主として開業届出をしたいです。

    人を雇うことはなく、ネットショップで購入することが多くなるので、郵便配達員の出入りは多くなりそうです。

    賃貸契約書には、目的に居住のみと書かれ、それ以外で使用が発見されたら解約すると書かれています。

    そのような状況の中で

    1、自宅兼事務所にすることで、税金関係でばれることはあるのか。確か自宅兼ですと確定申告時に何割か事務所経費にできるはずだったので。

    2、後々めんどくさいことになることはどのようなことが考えられるか

    教えていただけると幸いです。

    お手数をおかけしますがよろしくお願い致します。

    返信
    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      チャッピーさんこんにちは。

      1. 申告書を大家や管理会社に見られない限り、税金関係ではばれません。
      2. 事業がばれた場合にはかなりの確率で「契約違反だから出ていけ」「契約違反じゃない」という押し問答をしなければならなくなります。それが面倒なことでしょう。まずバレませんけどね。

      私見ですが、転売ビジネスで毎日のように運送業者・宅配業者が出入りするのなら、「居住のみ」に違反すると思います。郵便配達は1日一回くらいなら問題はないでしょう。

      返信
  6. ショコラ

    同じ問題で数ヶ月色々調べていました。
    例のアパマン記載ブログで完全にダメだと思い込んでいました。

    明日、個人事業開業届について記載方法の確認で税務署に行く事になっており
    色々質問事項をまとめている中、こちらのサイトにたどりつきました。

    こちらの問題についても確認してこようと思います。

    大阪狭山市、我が地元だ^^

    返信
    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      ショコラさん、コメントありがとうございます。

      税務署から文句を言われることはないと思いますのでお気楽に(^^♪
      難癖つけるとすれば大家や不動産屋だけだと思いますよ。

      遊園地が無くなったころから、狭山から足が遠のいていますけど、久しぶりにのぞいてみたいですね(^_^)

      返信
  7. ショコラ

    税務署に加えて区役所、警察署にも行ってきました。
    いづれも提出書類に事業所(事務所)を記載する欄があるところです。

    事業所(事務所)欄に自宅住所を記載すると、住居として借りている
    自宅が事務所扱いになるのかを確認しました。

    確認の結果、提出書類にはそのような権限はなく自宅を事務所として
    扱われることはないとの回答でした。ですので、住居用として借りて
    いるマンションが事務所とみなされることはないようです。

    確認はあくまで書類上の話ですので、後は使い方次第なんだと思います。
    私はネット上のビジネスで特に人の出入りもないので問題なさそうです。
    よかった。

    返信
    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      ショコラさん、詳しい情報ありがとうございます。

      お役所関係のところは、所在地さえ把握できれば何の問題もないはずですから、そうなりますよね。

      事務所として借りていても、人の出入りがないなら、何の問題もないはずです。

      私がかかわった弁護士先生もそういってましたしね。

      ともあれ、すっきりしてよかったですね(^^♪

      返信
  8. らいおん

    個人事業主として開業届を出そうかと
    色々調べてみたところ家事按分というのを知り
    5LDKの一室で作業予定でしたので
    家賃の5分の1程を必要経費として計上しようと思いましたが、使用目的が「住居用に限る」と記されていたので、賃貸では問題起きるのでは無いかと不安になりましたが諦めることができず、ひたすら調べていた結果こちらに辿り着きました。

    “通常の住宅や、2階建て等の通常の賃貸アパート等であれば、2分の1以上を居住用としていれば、建物を全体を居住用として見てくれますので、特に気にしなくても結構です。”

    とありますが家賃の5分の1程を経費と計上してもいいのでしょうか?(経費として計上する事について大家に不利益などはないのでしょうか)

    その他(人の出入りなど)は問題になる事はないと思われます。

    返信
    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      ライオンさん、コメントありがとうございます。

      >経費として計上する事について大家に不利益などはないのでしょうか。

      これはそこまで厳密に調べていません。

      記事中に書きました通り、消費税や固定資産税については、ライオンさんの家事案分によって、大家さんが損になることはないと思います。税理士等専門家の判断に沿っています。

      ただそれ以上は調べておりません。

      弁護士の先生方の「大丈夫」で思考停止し、大家さんにも何も言わずに事務所利用しております。

      この調子で数回引越ししつつ約10年経過していますが、何事も起こっていないことを申し添えます。

      あまりお役に立てずにすいません(^^♪

      返信
  9. らいおん

    返信ありがとうございます。

    もう少し調べてみます!

    いえいえ、ありがとうございました(^_^)

    返信
  10. なた豆

    整体院ビジネスを考えていて、こちらに書かれている住居の半分以上を居住していれば大丈夫という事とあったのですが、他の居住者の迷惑ににならなければという項目がどの程度なのかがわかりません。

    1〜2時間に1人くるぐらいで特にうるさくはしません(普通にしゃべるくらい).あと、ドアの前にお店の表札くらいは出したい(出来ればブラックボードみたいのも)出したいと考えているのですが、この範囲なら大丈夫なのでしょうか?

    返信
    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      なた豆さん、コメントありがとうございます。

      ただ、なた豆さんのお考えの使い方だと厳しいと思いますよ。

      普通に住居として使っている方と比べて外来者数は大幅に増えますよね。

      不特定の者が客として出入りするのも拒否されないわけですよね。

      「生活の本拠であるために必要な平穏さ」を確保できないと思いますよ。

      ただ、これは私の意見です。プロの弁護士にご相談されるのが一番いいと思いますよ。

      返信
  11. 京急電鉄ファン

    はじめまして。今度、マンション一室を賃貸にしようかと考えているものです。
    以前、つとめていた会計事務所がマンションで事務所にしていたようで
    (勤めたころには移転してたので先輩社員から聞いた話ですが)
    居住用以外にもできるのかなと思いましたが、こちらを見て自宅兼事務所で
    あれば可能なのだなと思いました。
    ONLYはダメかもしれませんが、かねていれば大家的に消費税とか気にしなくて
    いいのでWINWINかなと思います。本店登記だけちょっと気になるところですが…。
    参考にさせていただきます、ありがとうございます。

    返信
  12. おバカさん

    拝見させていただきました。
    現在デザイナーとして製作工房として面積の広い現在のマンション移住をしました。
    契約前に不動産屋へ経緯を話したうえ現在のマンションを契約したのですが、いざ個人事業主としての届け出をするため調べておりましたが、管理者様が仰るような記載が賃貸借契約書にあり<使用目的>「本賃貸住宅を居住専用のみとし、他の目的での使用はしてはならない」の記載があります。
     やはりこれは「他の用途は禁止」に相当し利用は不可という認識になるでしょうか?

    返信
    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      おバカさん、コメントありがとうございます。

      おバカさんのお仕事の詳細、契約書全体などを見ないと、個別のケースについてはわかりかねます。

      また、そもそも私は法律や不動産の専門家ではありませんので、アドバイスするだけの力も持ち合わせていません。

      ただ、本文中に書きました通り、以下の2点を両方を満たせば、「専ら住宅として使用(居住専用)」ということになります。

      ●専ら居住者の生活の本拠がある
      ●生活の本拠であるために必要な平穏さを有する

      これ以上のことは申し上げにくいです。

      弁護士さんに相談されてはいかがでしょうか。

      お役に立てず申し訳ありませんm(_ _)m

      返信
  13. まー

    ちょっとややこしい質問なんですが、夫支払も住所登録も夫名義の賃貸マンションで、妻である私が事務所として登録することは可能でしょうか?
    登録できたとして、賃貸料の何割かを節税適応にはなりませんでしょうか?
    その他この場合で大家さんに迷惑がかかるような事がありましたら教えていただけますか?

    返信
    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      まーさん、コメントありがとうございます。以下お答えします。

      >夫支払も住所登録も夫名義の賃貸マンションで、妻である私が事務所として登録することは可能でしょうか?
      登録の意味するところが分かりませんが、私は妻名義で契約しているアパートで開業しています。

      >賃貸料の何割かを節税適応にはなりませんでしょうか?
      可能である可能性はありますが、税理士さんに相談したほうがいいと思います。

      >大家さんに迷惑がかかるような事がありましたら
      大家さんが感づいたときに勝手に「迷惑だ!!」と思う可能性はあります。それ以外には特に考え付きません。

      返信
      1. まー

        返信ありがとうございました。
        やはり他の方にも書かれているように、迷惑だと思われたとしても、法的な違法性はないから、そのときになってから、対等に真摯に説明をすればいいのですね。
        ありがとうございました。

        返信
  14. SUN

    ウェブシュフ様

    ちょうど一人社長で自宅兼事務所を探していたところ
    軒並み不動産会社から断られて困っていて

    実態はただ住んでいるだけなのになぜダメなんだろ?と
    調べまくっていたら例のアパマンの記事で
    絶望し諦めかけていたところ・・・
    こちらの記事に出会い希望が沸いてきました!
     
    時代の流れに不動産業界がついてこれていないだけだと
    言うことが分かり安心しました^^
    このブログはもっと拡散されるべきですね!
     
     
    ところで記事とコメント欄を見る限り
    個人事業主の方の開業届けの方が多いようですが
    私の場合は株式会社として法人を設立したので
    自宅の賃貸物件を法務局に登記した場合はどうなるのでしょうか?
     
    実態は居住用として平穏に暮らしているだけですが
    法人の登記先住所がないと、銀行の融資を受けたり
    法人口座や法人クレジットカードなどを作る際に
    賃貸借契約書を確認されることもあるため
    書面上、自宅兼事務所として登記するだけです。
     
    おそらくは問題ないかと思っていますが
    もしケーススタディあれば教えて頂けたら幸いです。
     
     
    ちなみに日本政策金融公庫から融資を受ける際には
    賃貸借契約書に「事務所用」として借りていることを
    条件として確認されることもあるため

    書面上だけ「居住用」から「事務所用」として
    契約書を訂正してもらう必要もあるのですが
    この場合、穏便に済ます方法はありますか?

    理想は物件の契約時に事情を話すのが良いと思いましたが
    事務所用は認めないの一点張りで
    軒並み断られ続けているので・・・

    返信
    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      SUN様

      コメントありがとうございます。

      法人登記については、本文中で少し触れていますが、それ以上のことはわかりません。

      私は専門家ではなく、私と私の友人が直面した問題を、弁護士の先生に相談するなどした範囲で明らかになったことをまとめただけです。

      そして、私自身は、法人登記したことがありませんので…

      >日本政策金融公庫から融資を受ける
      >書面上だけ「居住用」から「事務所用」として契約書を訂正してもらう

      といったことについて具体的な事例は知りません。

      そういうわけで、ちょっとご期待に沿えないです。

      大変重要な問題にお見受けしますので、弁護士に相談されるのがよいと思います。

      顧問までいかなくても、なじみの弁護士はいたほうが良いと思いますし。

      返信
  15. 転売厨

    URの居住用物件に住んでますが、アマゾンマーケットに出品する事業を始めようと思ってます。
    もちろん平穏を損ねるようなものではありません。

    その際公開する住所が自宅だとさすがにまずいのでバーチャルオフィスを借ります。
    また万一URに知られた場合に備えて家賃、光熱費などは経理上経費にしません。
    税金が高くなりますがURの監査が入った時に事務所利用ではないことをきちんと説明するためです。
    サラリーマンが仕事を自宅に持ち帰っても普通は事務所利用とみなされないように、公にしている本拠地が他にあれば事務所利用にあたらないと考えられます。

    もしURともめた場合もここでおっしゃられてる論法は有効でしょうか?
    URは民間企業ではないので少し癖が違うと思いますが、最悪でも弁護士付けたらどうにかなるものなんでしょうか?

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    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      転売廚さん、コメントありがとうございます。

      私なら、家賃、光熱費なども平気で経費計上します。

      >もしURともめた場合もここでおっしゃられてる論法は有効でしょうか?
      >URは民間企業ではないので少し癖が違うと思いますが、最悪でも弁護士付けたらどうにかなるものなんでしょうか?

      このあたりにつきましては、お墨付きを求められても厳しいです。

      私は法律の専門家ではありませんので、弁護士さんにアドバイスを求めた結果明らかになったことを記事中にまとめたまでです。

      揉めることがご心配なら、もめた後に弁護士をつけるのではなく、もめる前に弁護士と相談するべきでしょう。

      URとの契約書一切をもっていけば、それなりのアドバイスを得られると思います。

      今後事業をする上でも、顧問とまではいかなくとも、なじみの弁護士がいたほうが良いと思いますし。

      お役に立てずすいません。m(_ _)m

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  16. 後藤 茂男

    背取りとかのネット売買では、古物商の認可が必須です、東京都の場合
    『※ 分譲、賃貸に限らず、マンションや集合住宅など、使用目的が「居住専用」となっている場所や「営業活動を禁止する」となっている場所は、そのままでは営業所として申請を受理できません。
     所有者や管理会社・組合から「当該場所を古物営業の営業所として使用することを承諾する」旨の内容の書面(使用承諾書)を作成してもらい、添付してください。』
    と特記されています。このため『トラブルを避けるなら大家や近隣住民には内緒にしたほうが賢明。』とは行かなくなり、後つけで、店子さんから「使用承諾書」を出せと言われて驚嘆した大家です。ここは「住居専用」のマンションで「営業活動を禁止する」規定もあります。いわゆるマンション法では和を乱す者には管理組合から厳しい法的処罰が可能ですから、大家も単なる店子との連帯責任のリスクは取れません。誰がこんな調子の良いことを言ってるかとココに辿りつきましたので、付け焼刃で調子に乗った店子さん対策が出来ました、有難ございます。

    返信
    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      後藤さん、コメントありがとうございます。

      本記事の本旨は「居住用マンションを自宅兼作業場兼事務所としているブロガーやアフィリエイターは、そのまま安心して事業を続けて下さい。」というところにあります。

      決して「居住専用マンションで古物商を営んでもOK」などと言うものではありません。

      なお「居住用賃貸を自宅兼事務所にすると契約違反」は大ウソであることに間違いはありません。業種によっては居住用賃貸を自宅兼事務所にしても問題がないわけですから、「居住用賃貸を自宅兼事務所にすると契約違反」などと断言するとウソになることは確かです。

      ところで、マンションの規約で住民の営業の自由を縛ることが出来るのは、それを許したらほかの皆さんの利益を損なうケースに限られるのではないでしょうか。

      居住専用マンションで「営業活動を禁止する」規約があったとしても、マンションの使用実態が居住と何ら変わらないような営業活動であるならば、大家さんやほかの住人に何ら迷惑をかけませんよね。

      大家さんやほかの住人に何ら迷惑をかけないような営業活動まで、マンションの規約で禁止することなんて出来るのでしょうか。

      だから、店子さんの「古物商」の営業実態によっては(古物商の営業に由来する人や物の出入りが全くなく、営業していることに誰も気づかない場合など)、店子さんからの「使用承諾書」請求を無下に却下するとトラブルになるかも知れませんね。

      弁護士等の有識者にご相談されることをお勧めします。

      返信
  17. みみみ

    初めてみて、とても参考になった専業主婦の一人です!

    現在、アクセサリー作成の自宅レッスンのサロンを
    メイン、アクセサリーのネット販売を 行ってます!
    多いときは1日2人ぐらい、少ない時は0人です。週5回行ってるので。

    平均してみると、同じ人も合わせて月に25~30回ぐらい訪問がありますが、マンツーマンが基本、アクセサリー作りなので、大きな音などはてませんし、騒音などはないです。

    私の住んでいるマンションは、事務所可のマンションです。
    ※事務所使用は可能ですが登記、看板の設置は不可となります。あまり人の出入りがあるような業種は不可ということでした。

    今の所、管理会社や大家さんにはつたえてたせん。

    今後、個人事業として開業届をだそうか考えてますか、やはりこのマンションでは難しいでしょうか??

    素直に管理会社に相談しようかと思ったのですが、現状は大丈夫なので、変に相談して今の環境が崩れると生活がこまるので、悩んでます。

    アドバイスとか、率直な感想をお願いします!

    返信
    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      みみみさん、コメントありがとうございます。

      当記事をお読みいただいて分かる通り、私が居住用賃貸で営業しても大丈夫と申し上げているのは、人の出入りがほとんどないPC一台でできるような仕事を念頭に置いたものです。

      弁護士さんへの相談も、その前提で行ったものです。

      みみみさんの営まれている事業のうち、人の出入りのあるサロンについては、不安があります。

      ご不安なら、弁護士に相談されたほうがいいかと思います。お役に立てずすいません。

      なお、開業届自体は、規約に関係なく提出することができます。

      開業届が原因で事業運営が大家さんにバレるようなこともほとんどないと思います。

      返信
  18. ピンバック: もう迷わない!家事按分の面積の出し方と「地代家賃の内訳の書き方」 - 個人事業主になった主婦の会計帳簿

  19. もりわき

    ウェブシュフさん
    初めまして 私の場合はおかしな事をお尋ねしますが、答えていただけたら 有りがたいです。
    実は私は一軒家の持ち家でローンもまだ半分以上有ります。難病もあるので外には出られず、その代わりに知り合い二人と私の3人で持ち家で事業をすると言う話になりました。それぞれが違う仕事の内容なので 出来れば一部でも せめて二万~三万円 家賃を貰えたらと思いますが、それは 非常識でしょうか?因みに 今 払っている マイホームローンは月に16万円です。

    返信
    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      もりわきさん、初めまして。

      もりわきさんが事業の場所を提供するので、家賃を請求すること自体は常識的なことだと思います。

      ただ、家賃の金額には気を付けるべきです。

      家賃はあくまでも場所を貸してあげることの対価です。

      ローンが残るなか家賃収入があればとても助かるというお気持ちはわかりますが、理論的には、もりわきさんがマイホームローンを月に16万円払っていることと家賃の金額とは関係ありません。

      お知り合いと家賃の話をするときは、森脇さん個人のローンの話は一切出さない方がいいでしょう。

      家賃の金額は、お知り合いの方に使わせてあげているスペースの広さ、スペースを使わせてあげる時間を考慮して、相場から大きく外れない金額にされるとよいと思います。

      お役に立てますと幸いです。

      返信
      1. もりわき

        ウェブシュフさん
        お返事 ありがとうございました。
        たいへん参考になりました。
        部屋数が5LDKで私が使っているのは寝室と1部屋
        だけです。
        なので3部屋を知り合いの二人が使うので その割合の相場を考えてみようと思います。

        返信
  20. 山田

    契約書の条文にて、使用の目的を「住居」としている場合に
    住居以外の使用をしてはいけないと定められています。

    借主・貸主との契約毎ですので、裁判の際は書面が有効とされるでしょう。
    住居は借地借家法となりますが、事務所はまた内容が異なり
    契約違反であることは間違いないでしょう。

    自分でお金を支払って建てたマンションを
    勝手に事務所にされると困ります。
    勘違いされるようなタイトルは避けるべきではないでしょうか。

    契約違反ではなくなる場合は、家主の承諾を得た場合のみ
    かと思います。

    また、来客がなくネットだけのやりとりでしたら
    バレナイ限り問題は、おこらないと思いますが
    法人登記をする場合は、許可をとらないと
    後々問題になることが多々あります。

    返信
    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      山田様、コメントありがとうございます。

      色々な考え方があってしかるべきですが、当方、弁護士の見解に基づいてこの記事を書いております。

      タイトルを変更する必要性は感じません。

      返信
  21. セカンドマザー

    こんにちは。拝読させていただきました。ありがとうございます。
    株式会社や合同会社といった法人の登記で住居用の賃貸マンションを事務所にすることもバレずにできるのでしょうか?
    業種としては全く人の出入りなどはなく、節税のために法人化を考えています。
    宜しくお願い致します。

    返信
    1. ウェブシュフ 投稿作成者

      セカンドマザー様、こんにちは。

      何事にも「絶対」はないので、登記についても「絶対バレない」とは言えません。

      また、私自身は会社経営をしておりませんので、この点について詳しくないです。

      お役に立てず申し訳ございません。

      返信
  22. ああああ

    いろいろと調べに調べここのサイトに行き着きました。
    今年1月末に(実家の持家)を個人事業を開業して4月から同じ県で新しく住むことが決まった
    賃貸物件(UR)を事務所にと考えてます。
    契約時(一時払で家賃支払済)原則禁止と言われたのを覚えておりまして
    他サイトを見ると「大家さんや管理会社に言えば相談に乗ってくれる場合もあるそう」との事で不安です。
    適当な本などを見るつもりですが、何かアドバイスなどあればご教示いただきたいです。

    返信

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